莞城二手房交易详情介绍

时间:2019-08-17 20:13:39 作者:jiayou
  已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的就是二手房交易了。二手房,这是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。在很多城市,二手房交易都是比较有市场的,那么东莞也是这些市场的其中之一。     东莞二手房交易流程是什么,费用是多少?     东莞二手房交易流程     银行放款通常在新业主产权证出证后     据行内人士介绍,当交易双方确定交易意向之后,从签订合同开始,包括评估、申请按揭贷款、缴纳相关税费、过户办证,相对于新商品房的交易流程,二手房交易流程无疑显得比较复杂。     首先从签订合同开始说起。行内人士提醒置业者,在合同中应根据买卖双方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由房屋所有权代理买卖的,买卖双方还应与经纪公司签订居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。     在签订合同之后,便是评估期,在评估期期间,可同步申请办理银行按揭贷款。行内人士介绍,这时提到的评估期,是指缴税时依据的房价评估。在申请办理银行按揭贷款时,银行还会对交易房产进行评估,以衡定可放贷金额。     在银行确定放贷金额并与买方签订合同之后,购房者根据评估公司出具的评估房价缴纳相应的税费,缴税后,买方和房主到房管所办理过户事宜,并办理房产证。领证后,到银行办理抵押登记,抵押完毕后银行接收资料录入及发放按揭贷款。     在资料齐全的情况下,房管所根据房产档案资料核实房屋产权状态是否清晰,在房屋产权状态清晰的情况下,房管所受理办证申请,受理后30个工作日内出证。     二手交易提供资料     (一)《房地产权证》或《房屋所有权证》、[《土地使用证》(已变更为购买方的)]。     (二)买卖双方合法***明及复印件,如买方是未成年人(即未年满18周岁),可由其监护人办理,并提交监护人和申请人合法的***明。     (三)共同共有的房地产,须提交房地产共有人共有证及出具其他共有人同意出售的证明书。     (四)如房地产是出租的,须提交租赁合约、及承租人对房屋买卖的征询意见书。     (五)租地建房的房产转让时,先变更土地后房屋转让。     (六)继承、赠与、交换、裁决的房屋须提交公证书或人民法院的裁决书、协作执行通知书等。     (七)法院国有资产的房地产,须提交拍卖委托书、拍卖机构拍卖资格证书及营业执照、法人代表证明书、拍卖确认书和拍卖行发票等。     (八)企事业单位、集体单位转让、受让房产须提交营业执照、法定代表人证明书、法人代表***明或委托书,及被委托人合法的***明,主管单位或国有资产管理部门批准书面证明(批文内容须注明批准卖出、买入的房屋详细地址);属三资企业的还须提交董事会成员名单及董事会的书面决议书(经公证)。     (九)有限责任公司、股份制单位,须提交董事会成员名单、董事会决议(决议内容须注明同意买入、卖出的房屋详细地址)、营业执照或注册登记证明、授权委托书、董事长及被委托人合法的***明。     (十)企事业单位购买私人的房屋须提交其行政主管部门的批文。     (十一)房屋交易应亲自办理。如本人不能亲自办理时,可依法委托代理人办理(公证委托)。侨居外国的,委托书须经我国驻该国领使馆认证,没有领使馆的须经我国有领使馆的第三国认证。港、澳、台的委托书,须经我国政府委托的律师或机构认证(申请人提交的证件是外文,均需一并提交经公证机关翻译的中文译本原件),亦可以到当地房产交易所办理委托。委托人亦可以委托购买方。     东莞二手房交易税费     东莞二手房交易税费主要构成项目如下:契税、评估费、所得税、印花税、营业税、土地增值税和中介费。除了上述主要税费项目,还有一些转移登记费、工本费等非主要税费项目,由于所占比重较小,影响也非常小,几乎可以忽略不计。     契税税率分两个档次,分别是:普通住宅契税税率为1.5%,非普通住宅契税税率是3%,至于普通住宅和非普通住宅的标准,各个城市规定有所不同,东莞市是这样规定的,普通住宅必须同时符合如下三个条件,(1)住宅小区(含所有住宅)建筑容积率在1.0以上(含1.0)的;(2)单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)的;(3)根据各镇区住房平均交易价格情况,按照单套住房建筑面积计算,东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇(区)划分为三类标准:     一类标准:莞城、东城、南城、万江区及虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇,实际成交价格低于4600元每平方米以下(含4600元每平方米);二类标准:石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪镇,实际成交价格低于4300元每平方米以下(含4300元每平方米);三类标准:沙田、石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、道滘、高埗、大岭山、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇,实际成交价格低于4000元每平方米以下(含4000元每平方米)。松山湖地区可参照一类标准执行。此标准是东莞市根据省建设厅《关于确定我省普通住房标准的通知》(粤建房字[2005]58号)文件制定的,由于这两年东莞房价涨的厉害,城区住宅基本都在4600元每平方米以上了,因此,这个标准已经有些滞后。     在东莞二手房楼市,有种比较特殊的情况,就是买方需要交纳两次契税,其中一次是卖方转嫁的。原因是卖方购房后一直没有交纳契税,但是他在出售时,却选择实收,将本应该自己交纳的契税转嫁了,导致买方交纳两次契税。     第二,评估费。东莞市评估费费率为总房价的0.5%。和深圳有所不同,据了解,深圳评估费一般是500元每宗交易。     第三,所得税。东莞市所得税收取有两种方法,其一,若能提供购置发票原件的,个人所得税=(转让价格-财产原值-合理费用)×20%。财产原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费(契税、印花税等),必须凭发票、税票、财政票据减除;合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费(中介费)、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致,且发票上必须列明的装修房号的详细地址,经税务机关审核后,才可按规定比例扣除。     其二,不能提供购置发票原件的,按转让价格全额带征个人所得税,即:个人所得税=转让价格×带征率(目前为2%)。据笔者了解,为了省事,东莞很多二手房交易基本都采取第二种方法交纳个人所得税。     第四,印花税。按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。     第五,营业税。个人将购买的住房对外销售,需要交纳营业税。税率为5.56%。不足5年的按转让价格(房地产交易所的评估价)全额计征,超过5年(含)的普通住房免征营业税。超过5年(含)的非普通住房按差额计征营业税。     第六,土地增值税。当购置原值大于等于转让价格时,不征收土地增值税。否则,可计征或按0.5%预征。个人销售普通住房,免征土地增值税。     第七,中介费用。二手房买卖如果是通过中介来完成的,那么买卖双方还需要支付中介服务费用,具体标准不统一,有些中介公司服务质量好,费用稍高。有些稍低。但是一般都是按照3%收取的。即买卖双方各支付总房价的1.5%。     理论上来说,这几种税费累加,普通住宅税(费)率高达14.6%左右,非普通住宅税(费)率也达到了13.1%左右。其中,契税、评估费交纳主体是买方,所得税、营业税、土地增值税交纳主体是卖方,中介费、印花税由买卖双方共同承担。     根据上文的介绍,可以看出东莞二手房交易的流程还是比较复杂的,而且现在的二手房交易市场也是有收到限购限贷的政策的影响有些沉默的状态。另外,我们在完成双方的二手房交易时是需要签订二手房交易合同的,具体的二手房合同条款可以根据相关规定进行拟定,但是交易双方要谨慎仔细,不要出现纰漏,以免对后期有所影响。
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